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解读融资租赁不动产性质和效力认定的三个标准
来源:自贸区公司注册咨询中心    日期: 2016-12-15 14:58:08    点击率:     文字大小:      

     根据《融资租赁司法解释》及其精神,以及融资租赁交易中融资和融物的双重属性,不动产租赁能否会被认定为融资租赁法律关系,有以下三个判断标准:    
  第一, 在使用功能上,租赁物是否满足融资租赁“融物”的特质。
     融资租赁具有“融资”和“融物”的双重特性,在交易中如果租赁物并不能满足承租人对标的物使用价值的需求,或者承租人从事租赁交易的目的并不是为了获得租赁物的使用价值,那么该项交易即便名为融资租赁,实质上因其不符合融资租赁的通常目的,就会存在着不被认定构成融资租赁法律关系的风险。
  其中较为典型的是,开发商以在建工程进行售后回租融资。
  第二, 在法律功能上,租赁物能否实现对租金债权的担保。
  在融资租赁交易中,如果,租赁物实质上存在着低值高估、无法实际取回变现的情形,那么也将影响是否构成融资租赁法律关系的认定。租赁物还需发挥租金债权担保的功能。
  实践中的典型情况是,动产方面以易消耗的建筑材料进行售后回租,结果租赁物被添附到建筑上而失去了取回的可能;不动产方面以限制或者禁止转让的标的物,如违章建筑,作为租赁物,最终不能实现通过处分租赁物实现债权的目的。
  第三, 在权利属性上,售后回租的标的物产权能否登记到出租人名下。
  出租人取得租赁物的所有权,是其获得出租权和通过取回租赁物实现对租金债权担保的前提条件。对于不动产售后回租而言,出租人能够取得租赁物的权属登记,成为是否构成融资租赁交易关系的重要判断因素。
  实践中,一些没有进行产权登记的标的物,因其并未向出租人真实交付,因此影响到交易关系性质的认定。例如,公路、水坝等。

 

 

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